명도(2)

폐문 집기처리 문제

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폐문 집기처리 문제
여러 문제의 성실한 답변을 보면서 감사하고 있습니다.
저도 질문을 하게됩니다. 아파트를 낙찰 받았습니다.
폐문이지만 같은 동에 기거하는 것을 듣고 어떻게 해결되겠지 해서
시도했습니다.
폐문을 열고 보니 장롱과 몇 집기류와 완구가 어지럽게 나뒹굴고 있습니다.
전화 상으로 장롱 외는 폐기처분 하겠다고 합니다.
며칠후 또 만나 장롱을 치워 줄 것을 부탁하고 본인도 그렇게 하겠다는 데
시간이 자꾸 흘러갑니다.
질문
1) 장롱 및 몇 집기류를 한 방에 보관하고 집안공사 및 이사가 법적으로 가능한지?
2) 장롱 및 집기류를 옥상 등에 보관하고 찾아가기를 종용할 수 있는지?
3) 등록완료및 퇴거도 마친상태인데 개인적으로 여러번의 출입이 법적으로 
   문제는 없는지?
법적으로 어떤 준비를 해야하는지 상대가 형사관계자라서.........

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귀하가 비록 주택의 소유권자라 해도 법리적으로는 아직 남아있는 전 소유자(또는 임
차인)의 집기를 함부로 이동하거나 꺼내서는 안됩니다. 이러한 일을 합법적으로 할 
수 있는 사람은 `집행관`입니다. 그러나 절차를 생략하고, 증인입회 하에 사진촬영과 
함께 짐을 들어낸다고 해도 이것은 편법이지 적법한 절차는 아닙니다. 집기의 소유자
를 만나서, 짐을 이동시켜도 좋다는 `승낙서`만이라도 문서로 남겨 놓는 것이 보다 안
전한 방법일 것입니다. 그러나 무엇보다 중요한 것은 법원으로 부터 `인도명령결정
문`을 받는 것이 순서적으로 가장 먼저 해야할 일입니다.
아울러 남겨놓은 장롱과 집기 일체를 적당한 가격으로 매입해버리는 것도 방법이 될 
수 있습니다.

배당에관하여

부산8계 2002-28431 김혜정 심상국 배당에 대해 문의합니다 4일 경매인데 도와주세요
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선순위 전세권자 김혜정의 임차보증금은 전세권 존속기간이 경매신청일로 부터 6월이
내 이므로 매각되면 배당받고 소멸되는 권리이며, 임차인 심상국의 보증금은 2000년 
동 부동산의 경매사건 당시 배당절차에서 변제받지 못하였으므로 매수인이 이를 인수
해야하는 `특별매각조건`이 붙어 있는 것으로 보입니다.

                                                                                forgreen 
---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------
왜 전 경매에서 대항력 요건을 구비하고도 배당을 못 받았는지 설명이 없어
답변이 제한적임을 양해해 주시기 바랍니다.(확정일자가 늦어 배당순위에서
밀린것으로 판단하고 답변)
의뢰인이 진정 임차인이라면 크게 염려하지 않아도 됩니다.
2차 경매에서는 우선변제권은 인정되지 않기 때문에
금번 배당과정에는 참여 할 수가 없습니다.
그러나 대항력 요건은 계속 유지되기 때문에
전세 보증금 2700만원은 매수인으로 부터 받을 수 있습니다.
실제는 전 매수인 김태균씨로부터 받아야 하는데
다시 경매가 진행되어 
비록 마음 고생은 되더라도 매수인이 다시 결정 될 때 까지
기다리시기 바랍니다.
아무 염려마시고 생업에 충실 하시기 바랍니다. 
가등기에 대한 가처분

항상 감사드립니다.
선순위 소유권 이전 가등기가 되어 있는데, 후순위 저당권자가 사해행위라고 하여
가등기에 대한 취소 가처분을 한 상태에서, 저당권자가 경매 신청을 한 경우입니다.
1) 낙찰된 이후에, 가등기권자가 소유권 이전 등기를 하게 되면, 낙찰자는 저당권자
의 배당금에 대해서 부당 이득 반환 청구권 행사가 가능한지요 ?
2) 한편, 저당권자는 가등기권자에 대한 사해 행위 취소 청구 소송을 반드시 해야 될 
의무가 있는지요?
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`사해행위`에 대한 판결을 구하는 소가 제기될 경우, 거의 대부분 재판부는 원고 승소
판결을 내린다는 것을 먼저 알아 두어야 합니다. 그만큼 `사해행위`에 대하여 반증할 
방법을 찾기 어렵다는 것을 말하고 빚을 갚지 않고 재산을 처분하는 행위를 엄격히 하
고 있다는 것입니다.
저당권자는 위의 소송을 반드시 해야 자신의 채권액을 보전할 수 있다고 할 것입니다.
`선순위가등기`로 인하여 부동산의 가치가 현저히 하락되어 권익을 침해 당하기 때문
입니다.
소액임차보증금 배당기준은?

성남시에 소재한 주택입니다.
임차인 박00는  / 임차보증금 3천만원 / 전입일자:1989년10월01일 / 확정일자없음 / 
배당신청은 하였음 / 
등기부상에 설정된 권리순위는
1.근저당권 설정일자 : 1999년 08월 01일 / 채권최고액 1억원
2.가압류   설정일자 : 2002년 02월 11일 / 가압류금액 5억원
3.가압류   설정일자 : 2002년 03월 10일 / 가압류금액 3억원
4.[근저당권]임의경매개시결정일자  : 2003년 01월 30일
이런 경우 낙찰금액이 2억원인 경우
임차인 박00은 소액임차보증금 배당이 가능한지 문의합니다.
배당순위가 => 1순위:경매신청비용 / 2순위:근저당권 1억원 / 3순위:임차인 박00씨 
1,600만원 / 4순위 이후 : 가압류권자(2명:8억원) 및 임차인 박00씨 미배당 보증금
(1,200만원) 안분 배당 순으로 배당이 가능 한지요?
즉, 등기부상의 근저당권 설정일자를 기준으로 할 경우에는 임차인 박00씨는 성남시 
해당 소액임차보증금[2,000만원에 800만원]에 해당되지 않아 우선 배당되지 않으나,
그후 배당기준권리인 2002년 02월 11일 가압류 설정일자 기준시에는 성남시가 수도권
과밀권역에 포함되어 [4,000만원에 1,600만원] 소액임차보증금 배당으로 1,600만원이 
배당되는 것이 아닌지요?
아니면, 가압류는 소액임차보증금 배당기준에 해당되지 않아 1순위 경매비용/2순위 근
저당권 1억 배당 이후 // 무조건 가압류(2건 합 8억원)와 임차인 박00씨의 임차보증금
(3,000만원) 비율에 따른 안분 배당으로 되는지 알려주시면 많은 도움이 되겠읍니다.
---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------
임차인 박씨에게 돌아갈 배당액은 소액보증금 우선변제액 1600만원이 전부입니다.
확정일자가 없기 때문에 가압류 채권과 안분하여 배당받을 자격은 없습니다.  그리고 
배당받지 못한 나머지 1400만원은 매수인의 인수부담이 되겠습니다.
체납된 관리비

항상 명쾌한 답변 감사드립니다.
서울지방법원 본원에서 진행한 2002타경3182(오피스텔-7평) 관하여, 2002년 11월 21
일 입찰 이후 이해관계인 항고가 들어와 2003년 5월 16일 낙찰대금을 완납했습니다.
당시 감정가격는 5,800만원, 낙찰액은 4,830만원, 시세는 4,000만원으로 주민등록은 
확인했지만 물건 시세는 파악하지 못한 저의 잘못이 있습니다. 낙찰대금완납 이후, 관
리실에 들러 보니 체납관리비 5백만원(약 30개월분)입니다.
어떻게 그렇게 오랫동안 관리비 체납이 있을 수 있는냐고 물으니, 중간 중간에 단전,
단수 등의 조치를 취한바, 그 때마다 일부 금액 받고 원상회복 시키길 여러번이라 합
니다. 실제는 체납되기 시작한 것이 30개월 훨씬 이전입니다.
체납액의 공용부분과 전용부분을 구분해 달라고 하니, 전기료와 가스비 외는 모두
공용부분이라 하며, 내역서는 받지 못했고 체납된 관리비 납부 전에는 사무실기능
원상회복 불가라 합니다.
질문
1. 감정가와 시세의 차이가 많은데 다른 법적조치가 없습니까?
2. 30개월이 넘는 채납은 납득이 가지 않으며, 중간, 중간에 일부 받고 원상회복시,
  관리비 징수의무에 하자는 없는지. 예를들면, 조사서에는 관리비 부분 없고. 또한
  현 소유자에 이사비용보조 60만원은 아낄 수 있는데....?
3. 항고한 사람이 소유자의 지인인데, 항고함으로서 그 기간동안의 관리비 증가분의
  법적 책임은 있는지 여부?
4. 계속해서 사무실 기능 원상회복 거부시 법적조치는 무엇입니까?
고견 부탁드립니다.
---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------
1. 법원감정가는 일반 담보감정과는 달리 통상 시세보다 고감정을 합니다.
단 지나친 고감정으로 피해를 봤을 경우 감정평가사를 상대로 손해배상 청구가 
가능하지만 실익 여부는 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
3명이 참여한것으로 보아 고감정 여부는 논란의 여지 있을 듯.
2. 관리비 체납정도가 놀랍습니다.
이 역시 매수인의 사전 조사 미흡이 아쉽습니다.
실무에서는 관리비 체납액과 명도비는 상계처리 합니다.
3. 관리사무소에서 계속 입주 거부를 한다면 법률전문가의 조력을 받으시기 바랍니
다.  
"가추" ?

 수고하십니다.
 대지하고 주택을 검색하다 보면 제시외  가추라고 나오는데
 그게 뭔가요? 부동산 용어집에도 안나오더군요.
 
---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------
 본 건축물에 스레트나 패널 등으로 붙여 놓은 지붕을 말합니다.
전세권의 신 구법의 차이

전세권이 선순위일경우 경매개시일로 부터 6개월이내기 때문에 후순위는 
말소가 된다
는데 그 이유를 잘 모르겠습니다.
명쾌한 답변을 부탁 드리겠습니다.
예) 존속 1997.3.31
    임의 2002.11.09
ggi권리 분석내용중에 있고요, 사건번호는 수원여주지원 2002-13770사건입
니다.
---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------
전세권(선순위 전제)
1. 구법= 존속기간의 정함이 없거나 경매개시 결정 등기 후 6개월 이내 기간이 만료되
는 전세권은 매각으로 소멸.
2. 신법= 존속 기간의 유무에 관계없이 배당요구 종기일 이내에 배당요구 하면 매각으
로 소멸.(단순화 시킴)
* 여주 물건은 신법 적용 사건으로 전세권자가 배당요구를 했다면 매각으로 소멸됩니
다. 단 선순위 전세권자의 전세금 일부만 배당 받게 되면 나머지는 매수인이 인수해
야 합니다. 
* 구법사건에서 선순위 전세권의 존속기간 6개월 의미= 항고 등 이의가 없으면 경매개
시 결정 등기로 부터 소유권 이전까지 6개월 정도 소요되기 때문.
임차인이 2명

 조사서에 (임차인 A는 임대기간 미상, 임대금 미상, 전입일자 무, 확정일자 무)라고
되어있고 현재는 B가 무단 점유하고 있습니다.
 이런 경우 낙찰 후 임차인들은 대항력이 없는 건지요?
 낙찰 받은 저는 이 사람들을 어떻게 해야하나요? 
 늘 감사 드립니다.
---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------
등기상 저당권(채권 포함)등 보다 전입일이 빠른 선순위 임차인이라면 당연히 대항력
을 갖게 됩니다. 배당요구를 하지 않았다면 위 임차인의 보증금은 매수인의 인수권리
에 해당합니다.
그런데, 법원조사서 또는 경매정보지에, 임차인 A - 임대기간 미상, 임대금 미상, 전
입일자, 확정일자 미상 이라고 되어 있는 경우는 `법원에서 조사할 때 임차인이 조사
에 불응하거나, 폐문부재등으로 탐문에 실패했으니 조심하라` 고 경고하는 뜻으로 해
석하시면 됩니다. 그러므로 매수희망자는 해당부동산의 `전입자 열람`, 현장조사, 임
차인 인터뷰등을 실시하여 면밀히 권리분석을 해야 합니다.  임차인 B가 전입신고 없
이 점유하고 있다고 하여도 임차인 A와의 관계를 조사하여 판단해야 할 것입니다.
배당이 어떠한것이 맞나요

1.근저당권 1990년 2월10일 설정     청구액 1000만원
2.저당권   1995년 3월10일 설정     청구액 3000만원
3.근저당권 1996년 4월20일 설정     청구액 1500만원
4.임차권   1998년 10월1일 전입신고 보증금 2000만원
5.임의경매 1999년 1월20일
위와 같은 경우에서, 경매가 실행되어 6700만원에 낙찰되고, 경비를 뺀 배
당총액이 
6500만원 이라면 4번 임차인은 얼마를 받게 되는지요? (서울지역입니다.)
제가 아는 상식과, 뒤져본 판례를 합쳐보면 1번 근저당이 말소 기준권리
가 되므로, 4
번 임차인은 소액임차인에 해당이 되지 않아서 배당을 못받아야 하는걸로 
알고 있는
데,
모 출판사에서 나온 `XX경매`라는 책에서는 아래와 같이 분석을 해놓았습
니다.
어떤게 맞는지 답변 부탁드립니다.
책의내용:
우선 임차인은 1번 근저당권자에 대해서는 소액보증금이 아니다.
1번 근저당이 설정될 당시에는 500만원 이하가 소액이기 때문이다.
따라서 1번 근저당권자가 먼저 1000만원을 배당받는다.
다음 2번 저당권자에 대해서는 소액에 해당하므로 2번 저당권자보다 앞서 
먼저 700
만원을 최우선 변제 받는다.
그 다음 2번 저당권자에게 3000만원이 배당된다.
다음엔 3번 근저당권자와 비교해 역시 소액에 해당되므로 3번 근저당권다
보자 먼저 
1200만원이 최우선변제된다.
그 뒤 남은 600만원이 3번 근저당권자에게 배당되어 배당이 끝이난다.
이로써 임차인은 앞선 3번 근저당권자 보다 많은 1900만원을 배당받는 혜
택을 받게된
다.
수고하십시오!
---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------
소액보증금의 판단시점을 저당일로 기준하는 것은 맞습니다. 맞고요, 그런데 소멸기준
권리인 최초 저당일 당시에 소액보증금에 해당되지 않는다고 이후의 모든 권리에 대하
여 배당에서 제외되는 것이 아니고, 위의 책의 설명대로 등기상의 권리를 순차적으로 
배당해 나갈 때 항상 법률에 의한 소액보증금이 있는지 우선 살펴보고 판단하게 됩니
다. 이해가 되셨는지요..
                                                                                forgreen 
---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------
위 내용으로 볼때 우선순위대로 배당을 한다해도 3번 임차인에게 배당을 하다 남은 액
수 1000만원이기 때문에 우선순위원칙에 의하여 1000만원 배당될것 같습니다.
혹자는 소액최우선금액에서 벗어난다하여 배당이 전혀없을 것이라 생각하는 분도 있겠
지만 배당우선순위에 따라 배당이 된다는 것 참고 하시기 바랍니다

                                                                                gyungsu1 
---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------
답변 감사합니다.
그럼 권리관계가 위 상황이란 전제라면 책의 설명대로 4번 임차인은 우선변제금을 
1900만원 받는다는 것이 맞는것입니까?
음 그러니까 제 말은 배당순위를 묻는게 아니고, 최우선변제가 저런식으로 2번이 가능
한것인지가 궁금합니다.
수고하십시오.
                                                                                upduri 
---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------
 
1번 저당권자 1000만원,2번 저당권자 3000만원 배당 후 2500만으로 4번 임차인에게 우
선 변제 금액 1200만원을 배당한 후 나머지 1300만원을 3번 저당권자가 배당받는 것으
로   압니다. 정확히 하자면 1순위 1000만원 배당후 4순위 800만원 배당,다음 2번 저
당 3000만원 배당 ,이후 4번 임차인에게 우선 변제 금액 1200만원이 되게 400만원을 
배당한후 3번 저당권자에게 배당(1300만)하는줄 압니다.
낙찰불허신청종기

낙찰을 받았는데
여의치 않아서
불허하려구합니다.
잔금은 미지급한 상태인데
언제까지 불허신청할수 있나요?
---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------
1. 매각결정기일 전이라면 매각불허가 신청을
2. 매각결정 이후라면 매각결정에 대한 즉시항고를 할 수 있지만 실익여부를 따져
봐야 합니다. 
항고기간은 매각결정일 부터 7일이내이고,
매각대금의 10분의 1에 해당하는 항고 보증금을 공탁해야 합니다. 
항고 기각시에는 항고한날로 부터 항고기각결정이 확정된 날까지 연 20 %에 해당하는 
금액을 돌려받지 못합니다. 
이의신청을 할 경우 민사집행법 121조에서 열거한 사유에 해당돼야 합니다.
천재지변 등으로 부동산이 현저하게 훼손됐거나 중대한 권리관계 변동 사실이 
경매진행 중 밝혀진 경우에는 대금을 낼 때까지 매각허가 결정의 취소신청을 할 수 있
습니다.
단지 매수인이 고가로 낙찰 받아서 또는 사유가 명백하지 않는 경우는 받아들여지
지 않습니다. 
낙찰물건의 재경매에 대하여

  부천4계 2002-13657 에대하여 궁금하여 문의하오니 답변하여 주시면 감사 하겠습니
다.
  본건은 2003.3.28 임차인이 45,880,000원에 낙찰받았으나 2003.5.30에 다시 경매를 
하느데 무슨사유로 낙찰물건에 대하여 다시 경매를 하는지 궁금하며,
만약 임차인(낙찰자)이 낙찰을 포기하였다면 어떠한사유로 포기할 수 있는지 궁금 합
니다. 명쾌한 답변 부탁드립니다.
---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------
1. 재경매 사유는 매수인이 대금지급기한까지 대금을 납부하지 않아서입니다.
2. 매수인이 매수보증금을 포기하면서까지 잔금을 납부하지 않는 경우는
권리분석을 잘못했거나 물건분석시 매수물건을 고평가해 
너무 높은 금액에 낙찰 받은 경우가 대부분입니다(위의 사례는 후자로 보임)
즉 경매의 대의인 시세차익 부분을 보전 받을 수 없게 될 경우 눈물을 머금고
포기하기도 하죠.
드물게는 잔금이 준비가 안돼 어쩔수 없이 포기하기도 합니다.  
3. 재경매사건의 경우 통상 매수보증금이 20~30 %임을 고려하면 입찰 참여 전
담당 경매계를 통해 보증금을 확인하시기 바랍니다.
덧붙인다면 매수인에게는 아직도 대금납부의 기회가 있습니다.
재경매기일 3일전까지 잔금과 지연이자(20 %),공고료 등의 비용을 납부하면 재경매는 
취소되고 매수자는 소유권을 취득하게 됩니다.(실무에서는 매각기일 10시 전까지 받아
주기도 함) 
최종 진행여부를 확인하시기 바랍니다.