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 답변이 완료된 질문입니다. (2006-02-25 20:57 작성) |
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이물건 어떤가요? 위험상황도 따르는물건일까요? 초보라서요ㅠㅠ 답변부탁드립니다^^ |
| 질문자가 선택한 답변 |
| re: 아파트 경매 전문가님들 권리 분석좀 해주세요 |
edit64 (2006-02-26 10:22 작성, 2006-02-26 10:24 수정)  |
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질문자 평  감사합니다^^ | |
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폐문부재 물건은 손대려면 좀 발품을 많이 팔아야 뒤통수 맞는 일을 예방할 수 있습니다. 일단 대법원 경매 사이트 들어가셔서 문건 송달 내역을 확인해 보세요. 삼성생명이 경매신청하면서 주소보정한 내역이 나온다면, 전형적인 폐문부재 물건이 맞습니다. 경매신청이 송달되지 않아 결국 공시송달까지 했다면 대략 집비우고 도망간 경우에 근접한다고 할 수 있습니다.
해당 물건에 방문해서 관리실에 이것저것 알아보는 것도 필수입니다. 관리비 문제가 제일 크죠. 폐문부재로 방치한지가 오래됐다면, 밀린 관리비가 만만치 않을 것이기 때문에, 관리비가 얼마나 쌓여있는지 확인하는 것은 필수입니다. 대법원 판례로는 밀린 관리비에서 공유부분만 경락자 책임이라고 나오지만, 실제 현장에서는 관리비 내지 않으면 입주가 불가능한 상황이 나옵니다. 액수가 엄청나게 크다면야 소송 걸어서 반환을 받던 어떻게든 하겠지만, 그렇지 않으면 소송까지 진행하기에는 부담이 크죠.
덤으로 해당 물건에 확실한 관심을 가진 사람이 얼마나 되는지 확인할 수도 있죠. 정말 경락 받아보겠다고 하는 사람이면, 물건에 현장답사하며 같은 내용을 확인했을 테니까요. 경비실 직원들 상대로 해당 물건의 현황도 확인할 수 있죠. 폐문부재 물건 가지고 장난치기 시작하면 명도받는데 있어 엄청 골치아파질 수 있기 때문에, 정말로 집 비우고 도망간 것이 맞는지, 해당 물건에 거주하지 않는 것이 맞는지 현황을 파악해야 합니다.
가신 김에 동사무소 가서 해당 물건의 전입 현황도 확인하셔야 합니다. 경매정보지나, 대법원 경매사이트에 해당 물건 내용을 출력해서 가지고 가셔서, 전입사실을 확인해 보도록 하세요. 경매에 넘어갔다는 것을 증빙해 주어야 동사무소 직원이 전입사실 확인해 줍니다. 국민은행의 근저당이 워낙에 오래 되어서 큰 문제는 없으리라 보입니다만, 그 이전에 전입한 사람이 있는 것으로 나오면, 국민은행에 연락해서 임차인이 있었는지 여부를 확인하셔야 합니다. 선순위 임차인으로 장난치기 시작하면 이 또한 매우 골치아픈 경우입니다. 아파트 분양을 해서 소유권 취득한 것이 94.12.14이고, 최초 근저당이 설정된게 94.12.31입니다. 대략 보름 정도의 기간이 비게 되는 것인데, 이 사이에 소유주 이외의 다른 전입자가 있다면, 말 그대로 선순위 임차인으로 주장하고 나설 수가 있습니다. 가짜 계약서 작성해서, 사실은 임차인이 있었네 하고 나설 수 있죠. 소유주의 가족이더라도 이러한 상황은 능히 가능합니다. 특히 가족이 먼저 전입하고, 나중에 소유주가 전입한 상황이면 주민등본에는 소유주의 전입만 나오기 때문에, 정말 황당한 낭패를 당할 수 있습니다. 이런 경우는 배당 신청도 하지 않았기 때문에, 명도소송을 하는 수 밖에 없습니다. 이런 경우를 당할 수 있는지 없는지를 분명하게 확인하셔야 합니다. 재산 다 날려 집버리고 도망간 사람이 뭔 짓인들 못하겠습니까. 선순위 가장 임차인을 상대로 명도소송 승소하는 것은 불가능하지는 않더라도 매우 어려운 일이며, 시간도 6개월 이상 걸릴 뿐더러, 법무사 따위가 아닌 변호사를 정식으로 선임해야 하는 일입니다.
위치가 1층인만큼 경비실 협조 얻어서 창문 넘어로라도 안에 세간이 얼마나 들어있는지 대충 확인하실 필요가 있습니다. 빈집으로 보인다면, 강제집행 하는데 있어 수고를 조금 덜 수 있겠죠. 폐문부재 물건으로 소유주와의 접촉이 불가능하다면, 강제집행으로 문을 따는 수 밖에 없습니다. 소유주 점유의 경우 대금 납부와 동시에 인도명령 신청이 가능하며, 그렇게 하시는게 좋습니다. 가능하면 하루라도 빨리 문따서 치워버리는게 좋겠죠. 인도명령 송달이 안되어 당연히 주소보정이 날아올 겁니다. 그러면 특별송달 신청해서 집행관 인편 송달을 해야하고, 인편 송달이 송달불능으로 나와야 공시송달을 할 수가 있습니다. 공시송달까지 가야 강제집행이 가능합니다. 강제집행 비용은 대략 평당 10만원 쯤 보시면 되고, 강제집행 스케쥴이 잡혔을 때 열쇠공도 미리 수배해 두세요. 강제집행 안하고 임의로 문을 따고 들어갈 경우, 차후 소유주가 점유이탈 횡령이나 주거침입 등으로 형사건으로 밀고 들어오는 수가 있습니다. 집행 후엔 집기 보관 비용이 문제가 되므로, 유체동산 경매 신청해서 모조리 쓸어버리는 편이 편합니다. 적당히 유찰되고 난 후에 낙찰이 되면 좋고 안되면 직접 낙찰 받아서 소각해 버리던지 해야죠.
폐문부재 물건이 아무래도 손대기가 껄끄러운게 이러한 강제집행 처리가 필요한 경우가 많기 때문입니다. 물론 소유주나 임차인 상대로 왁다구니할 필요가 없다는 것이 장점이긴 합니다만, 비용도 비용이거니와, 무엇보다 시간이 든다는게 단점이죠.
정리해 보자면, 밀린 관리비와 강제집행에 들어갈 비용을 상정해서 입찰을 생각하셔야 합니다. 또한 전입자 문제를 확실히 확인해서, 선순위 임차인입네 하고 튀어나와 황당무계한 상황이 벌어질지 아닐지를 확인하셔야 합니다. |
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 답변들 |
| re: 아파트 경매 전문가님들 권리 분석좀 해주세요 |
 jenny960324 (2006-02-25 22:58 작성) |
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*내용상 으로는 위험요소는 없습니다.그러나 경매의 경우 나타나지 않는 문제들도 잇을 수 잇으므로 정확한 분석이 필수입니다. |
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