낙찰후 명도에 관한 이야기

경매받은 집 불지른다던 성내동 할아버지
 
글쓴이: 우형달   2005-12-07 
 
 
 

편집자주 : 명도라는 것은 낙찰자인 나와 상대방의 입장을 충분히 고려하며 즐기면서 하는 것이지
죽기*살기로 하는 것이 아니라는 것이 나의 지론이다. 명도가 없는 법원경매란 향기없는 꽃과 무엇이 다를까?

 

     경매도사들의 명도사례

  법원경매의 가장 큰“매력”을 꼽으라면 여러분은 무엇이라고 대답하시겠는가? 
“시세보다 싸게 부동산을 구입하는 것”이라고 대답하는 분들이 많다. 어느 정도는 일리가 있는 말이나,
법원경매의 진수는 뭐니뭐니 해도“명도”가 아닌가 한다.

 

 법원경매에 투자하면 돈버는 것은 알겠는데“명도”때문에 망설이신다는 분들이 많고 초보자일수록 더욱 그러하다.
그러나 도사들은“명도”의 매력 때문에 법원경매에 투자한다는 말을 자주한다. 본인 역시 전적으로 공감한다.

 

 낙찰받아 잔금치르고 소유권까지 이전한 상태에서 완전한 소유자로써 권리를 행사하기 위해서는 권리도 없으면서
막무가내로 버티는 사람들을 상대해서 명도 작업이 시작되는 것으로부터 법원경매의“진검승부”는 이제부터가 진짜 시작이다.
 
 여기서부터는 물러설 수 없는 한판이 벌어지는 것이다.

 

 일반매매와는 다르게 권리가 전혀없는 전소유주나 보증인, 세입자가 억지를 부리며 막무가내로 집을 비워주지 않는 경우,
 명도경험이 없는 초보자는 난감하지 않을 수 없다. 도사들의 실력은 이때부터 유감없이 빛을 발휘한다.

 

전화통화 두세번으로 도저히 안 될 것 같았던 이사날짜를 합의해 내는 것이다. 도대체 그것이 어떻게 가능한지
“명도”생각만 해도 가슴은 뛰고 얼굴이 달아오르는 초보자로서는 신기할 뿐인데 말이다.

 

초보자가 알수 없는“명도비결(책)”이라도 있는 것일까? 결론부터 말씀드리면 비결은 있다!? 이다.

 

부동산 법원경매는 아주 아름다운 두송이 꽃을 지니고 있다.

 

하나는 완벽한 권리분석에 의한 귀신같이 응찰하여“낙찰”받는 것이고, 또 하나는“명도”라고 할수 있다.
 권리분석에 의한 입찰이 혼자하는 것이라면, 명도는 상대가 있는 것으로 새로운 소유자가 되었다고 해도 내 맘대로 되는 것이 아니다.
 명도가 시작되면 이때부터는 너무나 재미있는(?) 고난도의“기 싸움”과“심리전”이 낙찰자와 무권리자간에 벌어진다.
어떤 무협소설이나 액션영화, 스포츠경기도 이보다는 재미없다.

 

명도는 언제나 여유롭고 즐겁게 !!!

 

 짧게는 열흘에서 길게는 3~4개월정도 소요되는데, 끝내 해결되지 않으면 인도명령*명도소송등을 통해
집행관을 동원하거나 이사비등을 보조해 주는 조건으로 내보내는 경우가 있다. 법원경매에서 중요한 것은 권리분석을 정확히 하여
적절한 가격으로 경쟁자를 물리치고 낙찰받는 것이 일차이고,
소유권 취득이후에는 추가부담없이 빛나게 명도하여 해당 부동산의 완전한 주인행세를 하는 것으로 완성된다. 

 

명도 성공사례 이야기
> 낙찰받은 집에 불질러 버리겠다던 강동구 성내동 할아버지

 IMF의 칼바람이 전국을 휩쓸던 1999년 초겨울 이었다. 서울 강동구 성내동에 있는 다가구주택
(대지는 약 40평, 건평은 반지하층, 1층 2층 총 약 65평)을 법원경매로 낙찰받았다.
지하철 5호선 강동역에서 도보로 3분 거리인 이 주택이 경매에 나온 이유는 순전히 채무자의 부인때문이었다.
도박을 즐기시던 아주머니 덕분에 집안이 풍지박산이 나버린, 이 집을 3차 입찰일에 2대1로 낙찰받아 잔금치르고 명도하러 갔을 때의 일이었다.

 

지층부터 1층까지는 총5가구가 세를 살고 있었고, 2층에는 채무자 가족이 살고 있었다.
여기서 한가지 당부 드리고 싶은 말은 이 집처럼 임차인과 채무자나 보증인이 해당 부동산에 함께 거주하고 있는
경우 무조건 채무자나 보증인을 먼저 내보내야 한다. 그 이유는 아직도 우리나라 정서가 집주인과 세든 사람과의 관계는
눈에 보이지 않는 상*하 계급관계가 존재하고 있는 것이 사실이다.

 

 세들어 사는 동안에 똑바로 쳐다보지도 못했던 집주인이 새로 낙찰받아 소유권을 취득한 낙찰자에게 변변한
대응한번 못해보고 쫓겨나가는 상황을 목격하면 심리적으로 위축되어 나머지 임차인들은 낙찰자에게 야무지게 대들지 못한다.

 

 소유자를 먼저 명도해버림으로써, 보이지 않게 심리적으로 우위를 점하게 되는 것이다. 이로써 기(氣)싸움에서
낙찰자가 주도권을 쥐게 되어 이후의 명도과정이 수월해진다.

 

 사실 임차보증금을 조금이라도 떼이는 세입자들의 요구에 낙찰자가 밀리기 시작하면 전체적인 명도는 죽도 밥도 아닌 상태로
엉망이 되어버릴 가능성이 크다. 여러 가구가 세들어 사는 다가구주택의 경우 세입자들이 단합하면 심각한 상황이 올수 도 있다.
이 대목에 대해 자세히 다시 말씀드리겠다.

 

 명도의 승패를 결정짓는 것으로 명도초기가 아주 중요한데,
이 시기를 대체하는 테크닉에서 명도의 경험이 많은“도사”와 초보자를 비교해 보면 명도초기과정에서 차이가 많이 나는 것을 알수 있다.
잔금을 치르고 나서는 겁이 난다고 차일피일 미루지 말고 당일로 잔금완납증명서를 가지고 채무자나 무권리자를 찾아가서
가능하면 당장 집을 비워달라고 요구해야 지, 내일 가야지, 모레 가야지 해서는 절대 안된다. 

 

 이 주택의 경우 낙찰받고 채무자 가족을 명도하는데 약 2주정도 걸렸다. 그리고 나서 배당일까지 임차인들을 모두 만나서
누구는 소액으로 얼마 받고, 누구는 얼마정도 못받고, 누구는 대항력만 있어서 배당에서 받지 못한 금액은 추가로 물어드릴(인수할)것이니
 염려 말라는 등으로 접촉을 하면서 적어도 법원경매에 대해서는 많이 아는 것처럼 행동을 하여야 하고, 또 실제로 많이 알아야 한다. 

 

 이 주택의 임차인중 1층 방2개에 최영섭(가명) 할아버지가 살고 계셨는데, 전세보증금이 2,500만원으로 소액임차인에
해당되어 1,200만원만 배당되고 나머지 1,300만원은 날릴 상황이었고 임차인 본인도 이미 알고 있었다. 전화상으로 만날 약속을 하고
약속시간인 저녁 8시경에 집으로 갔는데 집에는 아무도 없었다.

 

 몇번인가 문을 뚜드려도 인기척이 없어 문앞에서 한참을 기다리다가 집밖으로 나오는데 집앞 골목 전봇대 밑에서 어떤 할아버지
소주를 병째로 나발을 불며 서있는 것이 보였다. 이럴 때였다.
 이 분이 최영섭씨구나 느끼는 순간 “당신이 김모씨야!?”
“네-” 했더니 갑자기 자신의 상의를 모두 벗어 땅바닥에 내팽개치면서 소리를 지르기 시작했다. 조용하던 초겨울 저녁 주택가에서
소란이 벌어졌으니 사람들이 내다보기 시작했다.

 

 소주를 3병째 마신 상태로 횡설수설하면서 지금까지 자기가 60평생을 살아온 인생역정을 역설하시더니 끝내 하시는 말씀이 배당을
다 못 받아 자기보증금에서 10원이라도 손해가 생기면 집을 확 불질러버리겠다는 것이었다.

 

 이런 상황이라면 여러분은 어떻게 하시겠는가?

 * 술 취한 노인을 달래야 하나?
 * 달랜다면 무슨 말로 달래야 하나?
 * 추우니까 옷 입고 천천히 말로 하자고 해야 하나?
 * 아니면 이사비용이라도 드릴 것이니 고정하시라고 해야 하나?
 사실 이럴때 초보자들이 당황하고 당초에 가졌던 야무진 마음이 흐트러지기 쉽다.
“불을 확 질러버리겠다”는 말끝에 아무 말없이 3만원을 꺼내 주었다.
 나의 갑작스런 행동에 깜작 놀라면서 하시는 말이,
“뭔 돈이여!?”
“불 질러 버린다면서요, LPG가스 20kg짜리 한통 값입니다?”
“뭐라고!?”
“이 돈으로 가스 한통 사다가 끌어안고 터트려 버리세요! 집이랑 함께 홀랑 날아가 버리게 . . .”
“  . . . . ”
 어떻게 되었냐면,

 

 그러자 할아버지는 벗어 팽개쳤던 옷을 주섬주섬 주워 입기 시작했고, 이것으로 상황은 종료 되었는데,
처음에 소주 3병마시고 있는 모습을 보는 순간 느꼈다.
 밀리는 기(氣)싸움을 소주로 보충하면서 전의를 불태우고 계셨다는 것을 말이다.
 
 그리고 20여일 후 최우선소액보호로 1,200만원만 배당받고 며칠 뒤 경기도 하남으로 이사가면서 하시던 말이 아직도 뇌리를 떠나지 않는다.
“김모씨 세상 그렇게 사는 게 아냐!?”
“네 . . .에!?” 영감님도 그렇게 살지 마세요!?  이런 임차인을 볼 때마다 느끼는 것은 완전히 이삿짐을 모두 뺄 때까지
이사비용을 준다고 해서는 곤란한 상황이 벌어진다.

 

 낙찰자가 생각하는 이사비용하고 임차인이 계산하는 이사비용하고는 금액의 기본적인 단위가 다르기 때문이다.
초보자가 명도를 쉽게 하려는 욕심에서 이사비용을 말했다가 이사당일에 큰 싸움이 벌어지는 것을 본적이 있다.
이사비용은 끝까지 주지 못한다는 전제하에 명도에 합의하시고 이사하는 날 얼마간의 이사비용을 부담하는 것이 현명하다.

 

 다만 어느 정도 대화가 되는 상대라면 명도집행 비용 범위내에서만 이사비용으로 부담하겠다고 솔직하게
금액을 정하고 대화를 시작하는 것도 방법이고,요즘은 많이 활용되는 방법이다.

 

현재 한가구당 적당한 이사비용은 얼마나 될까? 한가구 실제 집행비용이 개당 200~300만원 정도이니 거기에다가 조금만 더 보탠 금액이면 무난하다.

 

 

 

             경매로 돈버는 사람은 우리랑 다른가
 
글쓴이: 우형달   2005-09-29 
 
 
 

편집자주 : 자기노력은 하지 않고 남들이 부동산 경매로 부자 되는 것이 배가 아파서 도둑놈 다음 가는 나쁜 놈이라고 비난을
 퍼붓는 사람들과는 상종할 이유를 찾고 싶지 않다.

 

부동산 경매로 부동산에 투자하는 사람들은 어떤 사람들일까?
남의 물건 훔치는 도둑놈 다음으로 나쁜 놈들이 바로 부동산 경매하는 사람들이라는 말을 들은 적이 있다.

경매법령의 정비와 IMF의 덕택으로 부동산 경매를 둘러싼 많은 오해들이 희석되고 또 대중화되고는 있지만,
이런 견해에 옳고・그름을 떠나서 아직도 일반인들 중에는 이처럼 부동산 경매에 대해 부정적인 생각을 가지고 있는 사람들이 많다.
앞에서도 본 것처럼 경매가 힘없는 서민들을 울린다는 인식 때문에 말이다.

 

그러나 이것은 번지수를 잘못 짚어도 한참은 잘못짚은 케케묵은 옛날 생각이라는 것은 앞에서 잠깐 말씀드린 대로 이다.

부동산 경매의 기본구도를 잠깐 살펴본다면, 당초의 약속을 이행하지 않고 원금과 이자를 내지 못한 채무자로부터 시작되는 것이고,
경매의 모든 절차가 관련법이 정한 엄격한 규정대로 진행되고 낙찰자는 한 치의 어긋남도 없이 법과 시행령이 정한 바에 따라 소유권을
취득하고 있다는 사실을 모르고 하는 말이다.

 

세입자를 보호하는 특별법들이 아주 없던 시절이라면 어느 정도 공감하겠지만 지금은 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법이
만들어 약자인 세입자를 특별히 더 보호하고 있다는 점을 알아야 한다. 물론 이렇게 더욱 보호하고 있지만 아직도 자신의 권리위에
잠자고 있는 일부 세입자들이 있고 그들의 입장에 동정을 표시하는 것은 이해는 되지만, 더 이상 어쩔수 없음은 사실로 이 과정에 대해
가장 비난받아야할 당사자가 다름아닌 명도대상이 되는 세입자라고 생각한다.

 

 

황당한 편견이 싫지는 않다
세상이 변했다.
본인이 2005년 1학기때 국립강원대학교에서 경영대학원석사과정에서 ‘권리분석론’을 강의했다.
즉 일부독자들이 편견의 틀속에 같혀 있는 사이에 세상은 놀라운 속도로 변하고 있는 것이다.

변화에 승차할 것인가 고루한 틀속에서 편안한 삶을 살것인가에 대한 판단과 그 결과에 대한 책임은 오로지 본인의 몫이라는 것은 말할 필요도 없다.

 

한편으로는 이런 편견이나 오해가 싫지 않은 측면이 있는 것 또한 사실이다. 개인적으로는 더욱이 이런 편견들이 더욱
오랫동안 견고하게 지속되었으면 하는 바람마저도 가지고 있다. 그래야 우리처럼 부동산 경매로 수익을 올리는 사람들이
땅 짚고 헤엄치기를 오래도록 할 수 있기 때문이다.

 

단언하건대 세상에 공짜는 없다. 부동산 경매를 통해 부자가 된다는 것이 말처럼 쉬운가 하면 절대 그렇지 않다.
부동산 경매를 통해 높은 수익을 올리고 부자 되는 사람들을 보면 결코 게으르지 않다.

   부동산 공부, 시장분석, 권리분석, 물건분석 등에 엄청난 노력을 기울이며, 이러한 이론적 바탕을 토대로 시간과 금전을 치밀하게 투자한다.

 

그들은 정확한 목표와 신념이 없이는 결코 부자가 되는 수단이 되어주지 않는다는 점을 잘 알고 있는 극히 보통 사람들이다.
부동산교육, 경매교육 그리고 경매관련 또는 부동산관련 동호회 등을 통해서 재테크 무기를 마련하려는 많은 사람들이나, 또 왕성한
활동으로 어느 정도 부자 반열에 들어와 있는 사람들의 면면을 보면, 한결같이 우리랑 아주 똑같은 우리 주위에서 늘 보는 평범한 우리 이웃일 뿐이다.

 

다른 한 가지가 있다면 절대 ‘적당히’ 하지는 않는다는 점이다.

 

누구보다 열심히 노력한다.

필자가 운영한 동호회에서 회원들을 대상으로 경매교육을 일요일에 5시간씩 8주 교육프로그램을 진행한 적이 있었는데,
단 한명도 결석 없이 전 과정을 마쳤던 적이 있다. 주중에는 누구 못지않게 직장생활 열심히 하면서 틈틈이 경매공부에
몰입하는 선량하고 상식선에서 오늘을 살고 있는 칭찬받아 마땅한 사람들뿐이었다.

 

현재 이 교육 프로그램이 더욱 발전하여 지속적으로 교육이 진행되고 있고, 그동안 놀라운 결과물들이 축적되고 있다.
공동투자를 위해 법인을 만들기도 하고 몇몇분은 공동투자하거나 실제 투자가 이뤄지고 있다. 물론 낙찰마다 놀라운 수익을 이루고 있다.
 
낙찰받은 사례 하나를 소개하면...
응암동 재개발 예정지역의 물건을 소유권이전비용까지 평당 약 550만원에 16평을 낙찰받은 회원이 계시는데,
이 지역의 이정도 규모의 소형물건은 일반 매매라면 대략 1,000여만에 거래되고 있는 실정이어서 투자금액만큼의 수익을 올린 것을 알 수 있다.
 
이들도 물론 일요일이면 산에도 가고 싶고, 가족들이랑 식사도 하고 싶고, 간만에 밀린 잠도 자고 싶고,
책도 보고 싶고 할일이 얼마나 많은데도, 매주 일요일 강릉에서도 늦지 않고 오시고, 대전에서도 꼬박꼬박 참석했던 분들의 의식
 속에는 젊어서는 고생하더라도 노년은 우아하게 보내겠다는 굳은 신념이 자리 잡고 있는 것이다. 또, 더 먼 곳에서도 매주 고속열차를
이용해 수업을 듣고 가는 열성파도 있다.

유용한 도구임에 분명하다.
‘부동산 경매’라는 도구를 사용하면 부자 될 가능성은 높지만, 알고 있는 것처럼 쉽지는 않다.
부동산 경매가 다른 재테크 방법에 비해 초기 진입 문턱이 높은 것은 사실이고, 경우에 따라서는 혹독하게 비싼 수업료를 지불해야 할 때도 있지만,
 이것은 털도 안 뽑고 통째로 먹어치우려다가 생긴 탈로 과욕을 부린 투자자 개인에게 전부 책임이 있었음을 알아야 한다.

 

다른 일도 마찬가지겠지만 이런 실수를 범하지 않으려면 실력을 쌓고 많은 경험을 하는 방법만이 유일한 길이다.
그런 자기노력은 하지 않고 남들이 부동산 경매로 부자 되는 것이 배가 아파서 도둑놈 다음 가는 나쁜 놈이라고 비난을 퍼붓는 사람들과는
 상종할 이유를 찾고 싶지 않다. 게으르고 편견에 사로잡혀, 노력하지 않고 빈둥거리다가 가난하게 늙고 병들어서
누군가의 도움 없이는 병든 몸 하나 제대로 건수하지 못할 때는 이미 늦었을 뿐이다.

 

그렇다면 지금 어떤 길을 가는 것이 옳은가는 분명해진다.
이제부터라도 열심히 공부하고 부지런을 떨면 당장은 쉽지 않겠지만 부동산 경매를 통해 부자대열에 합류할 수 있고,
또 할 수 있다고 믿고 노력하는 자신을 발견할 수 있지 않을까 한다. 부동산 경매를 통해 부자대열에 섰고,
또 서려는 사람들이 머리가 두개이고 머리에는 뿔 달린 먼 우주의 외계인이 아니라, 노력 여하에 따라서는 바로 내 자신일 수 있다.
비난하고, 망설일 시간 있으면 노력하고 공부하자.

 

공부와 수익률을 살펴보면 ‘주식’은 공부한 실력대로 수익을 올리기가 쉽지 않지만, 법원경매는 쌓은 실력대로
수익률이 달라지냐 하면 절대 그렇다. 즉 시작 1년차 눈에 보이는 우수물건과, 3년, 5년 10년의 눈에 보이는 우수한 물건은 확실히 다르다.
편견에 빠져 있지 말고 지금부터라도 첫걸음을 시작하시라.

 

지금처럼 전반적으로 부동산 시장의 혼란이 가중되고 있는 때가 투자의 적기라는 것을 과거 경험
(특히 IMF 시기에 경매를 통해 부동산에 투자한 경험이 있는 필자의)치에서 볼때 한번의 시기가 도래하고 있음을 감(感)으로 느낀다.

 

 

 

 

계약금 날린 경매도사의 충고
 
글쓴이: 우형달 조회: 52882 추천: 2 2005-09-14 00:00:08
 

 

편집자주 : 경매에 실패하지 않는 법 : 칼자루를 쥔 것은 어디까지나 낙찰자이지 채무자나 후순위 임차인이 아니다.

 

하이 리스크, 하이 리턴 = 위험수당의 법칙
여러분도 다 아시는 이야기로 주식시장에“하이 리스크, 하이 리턴”이란 격언이 있다. 당연한 이야기로 쉽게 말하면“위험수당”이라고 하면 틀림없다.
위험이 높은 주식일수록 수익률이 높다는 뜻인데, 법원 경매에서도 비슷한 경우들을 보게 된다.

동전의 양면처럼 서로 불가분의 관계인 위험과 수익률은 결국 투자자가 어떤 결정을 하느냐에 따라 달라지는데 여기서 오해하지 않으셔야
할 것은 항상 이런 관계가 성립되는 것은 아니고 대체로 그러하다는 이야기이다.

법원경매에 뛰어들면 힘이 좀 들어서 그렇지 모든 사람들이 큰 돈을 버는 것처럼 생각하는 경향이 있는데, 속사정을 들여다보면 권리분석을 잘못해서,
 시세파악을 잘못해서 등...

여러 이유들로 작게는 입찰보증금에서부터 심한 경우는 잔금을 모두 납부하고 취득한 소유권까지 잃는 최악의 사태가 발생할 수도 있다.

 

또한 오랫동안 경매분야에서 뼈를 키운 도사들의 투자사례를 자신이 지금 당장 시작해도 곧 놀라운 수익률을 올릴수 있을 것이라
믿는 분들도 계시지만 사실은 최소한 3-5년 이상, 물건수로는 최소한 5건 이상을 낙찰받아 처분하는 경험을 하셔야 경매시장이 보이게 될 것이다.
따라서 선수들의 이야기는 목표치로 삼고 꾸준히 공부하고 노력하는 자세가 먼저인 것은 말할 것도 없다.

 

그렇지 않으면 실패의 구체적인 내용들이야 다르지만 한결같은 특징은 곰곰이 생각해보면 가장 기본적인 것들을 조사하고
따져보는 것을 게을리 한 결과로“이익”에 눈이 먼다면 실패는 누구에게나 찾아올 수 있다.

본인도 이런 실패의 추억을 가지고 있다.
지금까지 입찰보증금을 날린 것이 총 3건이다.
가장 작게 날릴 것이 여기서 소개하는 케이스이고 가장 많이 날릴 경우는 6,100만원을 날린 방배동 근린물건을 낙찰 받았을 때였다.

 

먼저 가장 작게 날린 경우를 보자.
서대문구 남가좌동에 연희동쪽으로 내려오다 보면 내부순환로가 지나가는 개천을 만나게 된다. 거기서 한강쪽으로 가면 월드컵 경기장이 나오는데
그 길가에 있던 연립이었다. 응찰한 목적이 낙찰받아 전세주면서 기다리다 보면 재개발이 가능할 것으로 보여 응찰했던 적이 있다.
 
앞에서도 말씀드린 것처럼 입찰당시 법원에 납부했던 입찰보증금 10%를 떼였다.
이유는 선순위 임차인이 있었는데 경매지상에는 임차인 미상으로 표시되었던 것을 무시하고 동사무소에 가서 전입자 조사를 하지 않은 것이 화근이었다.
사실은 채무자 가족이 살고 있었는데 선순위 임차인(?)으로 판명될 소지가 있는 한사람이 저당권 설정일보다 먼저 전입하고 있었는데 실수로 놓친 것이다.

 

4,600만원에 응찰하여 그 10%인 460만원에 응찰하여 낙찰받을 때까지는 기분이 상쾌했다. 낙찰받고 나서 낙찰영수증을 들고 동사무소에 가서
그 번지로 전입되어 있는 전입자의 주민등록등본을 발급받아보고는 깜짝 놀라지 않을 수 없었다. 왜냐면 선순위로 전입자가 한세대 있는 것을
그제서야 발견한 것이다.

그날 저녁 집으로 가서 확인해보니 아주머니 한분이 살고 있었는데, 채무자 부인의 시골 동네 사람이라면서 자기는 선순위
임차인이어서 아무 걱정안하고 낙찰자에게 받아낼 생각으로 배당요구를 안했다는 것이다.
 
전세 보증금이 얼마냐고? 묻자, 그 분(시골아주머니) 말씀이 지금은 자기가 대답해줄 단계가 아니고 궁금하면 낙찰 잔금내고
잔금낸 영수증 가져와서 물어보면 그때 알려주겠다는 것이었다. 포기해야 한다는 것을 직감적으로 느껴졌다.
다음날 법원에 가서“낙찰불허가 신청”을 냈다. 결과는 낙찰허가가 났다.
다시“낙찰허가취소소송신청”을 했다. 결과는 다시“낙찰허가취소소송신청기각”이였다.

 

법원에서는 잔금을 납부하라는 것이다. 그러지 않으면 이미 납부한 보증금을 몰수하고 재경매(입찰보증금20%)로 다시 진행하겠다는 것이 이었다.

도사인 척, 잘난 척 하다가 한방 맞은 것으로 하고, 하는 수없이 비싼 수업료 지불했다 셈치고 포기하고 말았다.

 

'애먹은 또다른 사례'
동호회 회원인 서울 동대문구 장안동에 사는 박영*씨의 사례를 보자. 박씨는 지난 얼마전 서울 서부법원에서 진행된  마포구 용강동의 반지층,
지상2층 단독주택이 2차 유찰되어 감정가격의 75%선인 2억1천만원에 응찰하여 단독 낙찰받을 때까지만 해도 기분이 좋았다. 단독응찰인 것이
좀 찜찜하기는 했지만 말이다.

 

법원 기록 중 특이한 점 하나는 3천만원의 전세보증금을 배당 받을 선순위 세입자가 1명이 배당요구를 하고 있었는데
확정일자는 없는 상태로 이 세입자는 채무자의 전부인이었는데, 사업을 하던 채무자는 집에 경매가 들어올 것으로 예상되자 부인과
서류상으로 합의이혼을 하고 자신은 전출하고 부인을 임차인으로 만들어 놓은 상태에서 경매가 들어가자 임차인의 자격으로 배당요구를 하였다.

 

시간표를 만들어 보면 이러하다.(채무자의 부인의 이름을“홍길순”이라고 하자)
* 1993년 5월 전입 -홍길순-채무자 부인(임차인 아님)
* 1997년 5월 1순위 저당권 설정 6천만원
* 1997년 10월 2순위 저당권설정 1억 3천만원
* 이후 수건의 저당권*압류*가압류 등기부에 등재됨
* 1998년 5월 채무자*홍길순 합의 이혼 후 홍길순 임차인으로 전세계약서 작성
* 2002년 5월 1순위 저당권자에 의해 경매 신청됨
* 2002년 10월 홍길순 임차인으로 3천만원 계약서로 배당요구 신청함이다.
 
따라서 권리분석을 해보면 전입은 선순위였으나 임차인으로 바뀐 것은 저당권 설정후 여서 추가부담 할 필요는 없으나,
임차인의 지위를 인정하지 않으면 나중에 명도 하는데 애를 먹을 것은 확실했다.

 

무슨 말인가? 하면
이와같이 경매에 넘어갈 것을 대비해서 서류상 이혼까지 하면서 치밀하게 사전 대비하는 것을 보면 법원경매에 상당히 해박한
지식[1순위저당권이 설정된 시점이 1997년이고 해당 부동산이 서울이고, 후순위라는 점을 정확히 계산하고 전세보증금을 3천만원으로 정한 것은
나중에 법원경매로 배당이 실시되면 최우선보호의 소액 배당(최고 1,200만원)을 염두에 둔 것으로 보아]이 있고 따라서 나중에 명도과정에서 애먹을
가능성이 높다고 판단하는 것이 정확하다.
 
그러나 독자들 수준의 초보였던 낙찰자 박영*씨는 이런 가능성을 염두에 두지 못하고 임차인으로 권리 신고한 홍길순씨가 배당을 받을 것이라고 알고 있었다. 
박영*씨가 낙찰 받던 날 홍길순씨도 응찰하였으나 최저가격에 조금 더 쓴 가격으로 떨어지고 말았다.
떨어진 홍길순씨는 경매가 끝나 낙찰자가 밖으로 나올때까지 기다리고 있다가 만나자마자 다짜고짜로 만약 자기가 배당받지 못하면
가만히 있지 않겠다고 엄포를 놓더란다. 본인에게 연락이 온 것이 이때였다.
 
낙찰은 받았어도 기분이 좋지 않아 포기하고 싶은데 무슨 방법이 없겠냐고 물어 왔다. 그래서 아직은 낙찰허가 전이어서“최고가매수인”
에 불과하므로“낙찰불허가신청”을 해보라고 권했고, 그래도 낙찰허가결정이 나면“낙찰허가취소소송”을 하여야 한다는 말을 했다. 한참 뒤 할 것
다 했는데 잔금 납부 날짜가 잡혔다고, 잔금을 언제까지 납부하라는 통지가 왔다면서 판단해 보건대 투자가치는 있어 잔금을 납부할 테니 명도를
도와달라는 부탁을 받았다.

말이 쉬워“명도”이지 이런 물건은 만만치 않은 것으로 예상되어 처음에는 거절하였지만 도와달라는 바람에 하는 수 없이 명도과정에 개입하게 되었다.
잔금 납부하자 홍길순씨로부터 연락이 왔으나, 배당때까지는 만날 필요가 없다고 판단하여 거절하고 만나지 않았고, 배당에서 홍길순씨는 제외되었다
[이유는 임차인의 권리는 전입, 점유, 채권(전세보증금)의 요소를 모두 갖추어야 하는데 채권이 없다는 이유였다].
그러자 홍길순씨가 배당이의신청을 하였고, 배당이 최종 확정되는 때까지 5개월이 걸렸다.
 
한편으로는 명도를 거부하고 해당 부동산을 계속 점유하면서 낙찰자에게 이사비용등을 요구하였음은 말할 필요도 없고,
이 과정에서 초보 투자자 박영*씨는 심한 스트레스를 받는 것을 옆에서 볼 수 있었다. 배당이 확정되자 미리 준비하고 있던 강제집행절차에 착수하였다.
 
상당한 저항을 예상하고 정 안되면 정말 집행관 투입하겠다는 결심으로 말이다. 그동안 그토록 애를 먹이던 홍길순은 인도명령신청서가
송달되자 언제 그랬냐는 듯이, 이번에는 너무나 부드럽게 이사비용만 보태주면 순순히 나가겠다는 연락이 왔다.

 

그동안 받은 고통을 생각하면 강제집행을 해도 모자라지만 세상일이라는 것이 항상 상대가 있다는 생각에 이사비용만 지불하기로 합의하고 이사 갔다.
잔금 납부하고 부동산을 넘겨받는데 약 10개월이 걸렸는데 이 부분에서 독자들에게 당부 드리고 싶은 것은 이런 경우에도 상황을 즐길 수 있어야지,
상황에 함몰되어 버리면 당장에는 정확하고 올바르게 판단하기가 쉽지 않으며, 길게는 본인 건강에 아무런 도움이 되지 않는다.
 
칼자루를 쥔 것은 어디까지나 낙찰자이지 채무자나 후순위 임차인이 아니다.
그러나 낙찰자가 이 정도의 스트레스를 받는다면 채무자나 후순위임차인이 받는 스트레스는 그것의 몇 십 배는 되지 않겠는가?
처음 시작하는 분들께 드리는 당부가 아무리 법이 낙찰자편이라고 해도 절대 강제집행하지 마시고 끝까지 대화를 통해 인간적으로 명도를 해결하시라는
 당부를 드린다.

 

 

명도 할때마다 느끼는 것은 ‘역지사지’이

 

 

 

 

 김대리의 4천만원으로 내집마련 성공기
 

 

 

편집자주 : 내 집마련이 꼭 아파트가 아니더라도 사랑하는 가족이 행복하게 쉴 수 있으면 되겠죠~ 김대리의 전세탈출, 내집마련 비법을 공개합니다.

 

         감정가 8000만원 주택을 4060만원에 내집마련한

 

                                                        김 대리의 전세 탈출기

 

 지난해 신혼의 보금자리를 꾸민 김 대리는 서울 양천구에 전세를 살고 있는데 전세보증금은 6000만 원. 평수가
적은 아파트라도 구입하고 싶었지만 전세보증금만으로 아파트를 마련하는데는 한계가 있었다. 

 그는 출퇴근하기 쉬운 부천시의 다세대 주택을 경매로 구입하기로 마음먹었다. 일단 경매로 구입하기로 했으니
공부가 필수. 경매를 배우기 위해 경매관련 서적을 구입해 탐독했다. 경매 공부와 함께 경매정보를 수집하기 위해
경매정보제공업체에 회원가입을 하였다. 경매정보를 검색하던 중 부천시의 감정가 8000만원이 최저입찰가 3920만원으로 감정가보다
49.9%나 떨어진 주택을 발견했다.

 등기부등본상의 권리로는 한빛은행 근저당 9000만원 삼성카드 200만원이 설정되어 있고 세입자가 한 명이 있는데 전입일자가
최초 근저당설정일보다 빠른 날짜로 신고되어 있는 물건이었다.

 공부한 대로 대법원사이트를 방문하여 이 주택의 현황조사보고서와 임대차조사보고서를 출력했다. 현황조사보고서에는 세입자가 1명,
보증금 3000만원 선순위으로 조사되어 있었다.

 경매에서 중요한 것은 역시 현장조사~ 김대리는 쉬는 날 현장에 가서 건물 상태를 확인했다. 철근콘크리조 슬래브로 지어졌으며
외관 상태도 마음에 들었다. 버스정류장이 인근에 있어 출퇴근에도 무리가 없었다. 도시가스난방이라 겨울철 난방비도 문제가 되지 않을 것 같았다.
동사무소에 가 주민등록 전입세대 열람을 하였다. 1세대가 전입해 살고 있었다. 

 관심있던 물건을 유심히 관찰하던 중 선순위 임차인의 전세금과 2순위 저당권 설정액을 더한 금액이 감정가를 훨씬 초과할
경우 선순위 임차인이 가장 임차인일 가능성이 높으며 가장 임차인임을 밝혀내면 인도에 문제가 없다는 권리분석 비밀과외의
왕대박 만드는 선순위 가장 임차인 찾는 방법과 판명 방법이 생각났다.   

 김 대리는 이 주택의 선순위 임차인이 가장 임차인이라는 심증을 굳히고 입찰에 참여했다. 입찰결과 2명의 경쟁자를 물리치고 4060만원에 낙찰받았다. 

 낙찰잔금을 납부하고 이 주택에 살고 있는 임차인을 만났다. 임차인은 자신이 선순위 임차인이므로 대항력이 있다고 하며
보증금 3000만원을 물어주면 나간다고 하였다.

 

 임차인을 내 보내기 위해 우선 주택을 경매신청한 채권은행 경매담당자를 찾아갔다. 임차인이 배당요구를 하였는데 가장 임차인인 것 같다고
말하고 돌아왔다. 얼마 후 채권은행에서는 임차인을 가장임차인이므로 배당을 배제하여 달라는 배당배제요구서를 법원에 제출하였다.
 법원에서는 임차인을 가장 임차인이므로 배당을 배제하라는 판결을 하였다.

 임차인에 대하여 인도명령을 신청하였다. 그리고 얼마 후 다시 찾아가 인간적으로 마음 아프게 생각한다고 위로의 말을 전하고 대화로 풀어나갔다.
임차인에게 이사비용조로 100만원을 주겠다고 하였더니 임차인도 이를 수용했다. 김 대리는 임차인과 집을 비워주기로 합의각서를 작성하고 이사시
100만원을 주기로 했다.

 한 달 후 임차인은 집을 비워 주었다. 아내와 함께 푸근한 보금자리를 위해 도배와 장판을 새로이 하고 문틀과 창문틀에는 페인트칠을 새로 했다.
주방의 싱크대는 새것으로 바꿨다. 거실과 안방의 형광등도 분위기는 등으로 바꿨다. 이렇게 꾸미는데 300만원 정도 소요되었다.

 결국 김 대리는 감정가격 8000만원 다세대 주택을 4060만원에 낙찰받고 취득세와 등록세 약 240만원 그리고 수리비 약 300만원 총 4600만원이 들었다.  

 

강남의 아파트값을 모두가 살 수 있는 건 아니다. 집이란 빨리 구입할 수록 유리하므로 자신에게 적합한 집을 구입하는 전략도 중요하다.
 김대리의 사례처럼 작지만 소중한 내집마련도 재테크의 출발점이 될 수 있다.