명도(1)

경매받은 곳 가옥의 거주자가 집을비우고 ...

상담실 관계자께 우선 감사드립니다.
저는 지난 해 6월 경에 토지를 몇 필지 경매를 받았읍니다. 
그곳에는 허름한 가옥과 창고가 소재하고 있고 그곳에 거주하는 사람도 있었는데
그곳에 건축물을 설치하려고 거주하던 분을 만나러 갔더니 좀처럼 만날수가 없고
연락도 안되고 집에는 헌가구와 집기들이 널려있고 문은 잠겨 있는지가 6개월이 넘었
습니다.
6개월 넘게 쫒아 다니다 보니 한번도 안 만나 주는 그사람이 원망스럽기도 하군요.
바깓 마루에는 여러 은행에서 날라온 카드대금 청구서 등이 1-2월 달것부터 쌓여 있고
주위 사람들 말에 의하면 동네에서 여러사람한테 돈을 빌려 쓰고 갚지 않아서 
밤에만 살그머니 왔다 간다는 군요. 
저는 그집을 헐고 새로 건축을 하고 싶은데 빨리 해결할수 있는 방법과 수단을 말씀
해 주시면 감사하겠습니다.

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귀하가 위 주택의 적법한 소유권자라면, 주택 내부의 동산처리만 문제점으로 보입니
다. 법리적으로는 집기의 소유자의 신상을 확인해서 명도소송과 함께 손해배상청구소
송 후, 집행하는 절차가 있습니다. 그런데 송달이 여의치 않아 시간이 상당히 소요될 
것으로 보입니다. 편법으로 불거주 확인을 해줄 수 있는 사람 2인 이상의 입회하에 촬
영과 함께 집기를 들어내어 보관하는 경우도 있습니다

낙찰받은 대지위에 공사중인 건물

늘 성실한답변에 갑사합니다.
홍성4계 2002-12652 사건의경우 토지를  저당잡은후 위 지상건물에 건물을 
신축중 토
지만 경매에 나올경우 위지상건축물의 소유권은 누가 되는지요?
만약 시행자가 토지소유주와 동일인이라면 법정지상권이 성립되는지요? 
.시공중단된 상태에서 토지를 낙찰받아철거 소송이 가능한지요?
위건물 시공자는 추가 자부담으로 건물을 완성후 대위등기로 유치권에 기
한 경매실행
은 가능한지요?
ㅇ입찰진행과정에 위건축물이 완공되어 준공검사전에 입주자가 있다는 토지
를낙찰자받
을경우 토지낙찰자는 어떻게해야하나요? 
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법정지상권 성립조건을 숙지하시어 판단해 보시기 바랍니다. 신축중인 건물이 경매될 
때, 법정지상권보다도 유치권(공사대금)이 가장 큰 부담이 됩니다. 사전조사를 철저
히 하지 않으면 낭패를 보게되니 유의하시기 바랍니다. 유치권자는 특별히 경매신청
할 이유가 없고 어떤 방식으로 매각이 되도 자신의 권리는 보전됩니다.
인도명령과 명도소송 비교

인도명령과 명도소송을 비교하여 구체적으로 설명하여 주시기
바랍니다
1)인도명령과 명도소송으로 구분하여 놓은 이유
2)인도명령과 명도소송의 대상자
3)인도명령과 명도소송의 비용
4)인도명령과 명도소송의 소요기간
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내용이 방대하여 상세 설명은 경매교과서를 통해 확인하시기 바랍니다.
구체적인 사례로 질의하시길 바랍니다.
* 신청대상
인도명령은 채무자와 소유자, 부동산 점유자로 
점유는 압류 효력 발생 전후를 따지지 않고 매수인에게 대항 할 수 없는
점유자를 모두 인도명령 대상자로 확대.(신법 기준)
명도소송-인도명령 대상 외 또는 대금지급 후 6개월이 지난 인도명령 대상자. 
* 소요기간
인도명령- 신청후 2~3주
명도소송- 5개월 내외(항소 포함),점유이전 금지 가처분 동시 신청.
제 1심법원에서 가집행 선고 판결을 해주기  때문에 1심 판결 후 바로 명도집행 가능.
* 소요비용
인도명령-신청 비용은 10만원 내외나 강제집행시는 집행면적에 따라 다름.
명도소송-변호사 선임료 등 포함 3~5백만원, 강제집행시 추가 비용 감안.
인도명령 상대방은

낙찰후 잔금납부 상태임
주민등록상 전입자는 후순위 배당요구한 소액임차인이(가장. 부인. 자녀1.) 있으나 
실 점유자는 배당요구한 세대가 아인 전입세대주의 어머니가 점유하고 있음.
이경우
1. 인도및 명도소송의 피고 및 점유이전금지가처분의 피신청인은 누구로 해야 하는지
   요?
2. 송달대상자도 세대원인 3명 과 어머니를 포함 4명으로 해야하는지요? 
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1. 임대차계약서상 임차인으로 표기된 자를 포함하여 점유자가 동일 세대원으로 구
   성되어 있는경우는 임차인으로 표기된 자를 피고및 피신청인으로 특정하면 되지
   만 동일 세대원 이외의 점유자가 있는 경우는 이 점유자도 피고및 피 신청인으로 
   하여야 함
2. 송달 대상자도 전 1항의 답변내용과 동일함
낙찰받은 대지위의 무허 건물철거

수고가 많습니다.
제가 1년전에 임야(현대지) 135평을 낙찰받았습니다.
이곳에는 전원주택이 지어져 있는데, 저당권 이후에 지어진 건물이고 건축
물대장도 없
는 주택이기에 안심하고 낙찰받았습니다. 현제는 저와함께 입찰에 참가한 
사람이 낙찰
대금 완납 5일전에 이사와서 살고 있는데, 자기는 전세로 왔다고 하며, 건
물주는 모른
다고 하니 정말 괴상한 괴변입니다. 소송을 하면, 건물철거권 및 임료청구
권이 있는것
으로 알고 있는데, 소송 이전에 관공소에 신고하여 건물을 철거할수 있는 
방법이 있는
지 고견 바랍니다.  
---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------
법정지상권이 성립하지 않는 물건으로
귀하께서는 토지만 경락 받았지 건물은 엄연히 전 소유자 명의입니다. 
따라서 건물은 임의로 철거할 수가 없고
소정의 법적 절차를 거친 후에 처리해야 합니다.
최선의 방법은 전 소유주로 부터 적정 가격에 건물을 매입하는 것입니다.
만일 매입이 여의치 않다면 
지료청구와 건물철거 소송을 하면 되나 이는 
장시간이 소요되고 소송과 철거 비용을 감수해야 하는 단점이 있습니다.
임차인은 인도명령 대상이었으나
신청기간(대금 지급 기일 이후 6개월 이내)이 지나 명도소송을 통해
퇴거 시키면 됩니다. 
                                                                                ehka0525 
---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------
위 회원님의 답변에 부연설명드립니다.
무허가 또는 불법건축물에 대한 철거는 자치정부마다 대응방식이 조금씩 다릅니다.
자치정부 건축과를 상대로 무허가건축물을 철거해 달라고 행정소송을 하는 것과 건물
소유주를 상대로 건축물철거소송을 하는 것 중에 어느쪽이 빠르고 결과가 확실할 지
는 잘 모르겠습니다.  
철거대상의 건물을 점유하고 있는 임차인과 토지소유주와는 사실상 아무런 관계도 아
니지만, 임차인을 가장하여 토지소유주로서 정당한 권리를 방해하였다면 역시 법적책
임을 물을 수 있습니다.  전문변호사의 자문을 구해보시기 바랍니다.
인도.명도 무엇일까요?

잔금납부후 배당요구한 후순위 소액임차인에게 명도를 위하여 협상을 하기
위해 만나사
정을 들어보니 세입자는 전소유자(채무자)와 경매신청전에 매매계약 체결
과 동시에 계
약금을 지불하였으나  잔금전에 등기를 확인한결과 말소되였던 선순위 저당
권이 회복
되여 잔금이 지불되지 못하고 계약이 계속진행되지 못하던중 점유를 시작하
고 선순위 
저당권에 의하여 경매가 진행됨. 세입자는 이런관계로 조금이라도 손해를 
만회하기위
하여 소액임차인으로 가장등록하였다고함. 
질문 1. 이 경우 주택임대차보호법상 채권에 의한 가장임대차로 보아 인도
명령신청이
        가능하는지요?
     2. 인도명령신청서에 이러한 사정을 기술해야 하는지요?
     3. 임차인과 대화를 임차인 몰래 녹음하였는데 이것도 증거로 인정가
능한지요?
     4. 이 경우 녹취록도 재출해야 하는지요?
     5. 임차인이 가장임차인 이라는것을 어떤방법으로 제출해야 하는지요?
 속 시원한 해답을 바랍니다. 
  
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1. 신법 적용 사건이라면 인도명령 대상으로 신청 가능합니다.
점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 경우 외에는 모두 인도명령 대상입
니다.
2. 잔금 납부후 배당 요구는 불가능합니다.
3. 가장 임차인이 확실하다면 대화를 통해 원만히 합의를 보시는게 좋을 듯 합니다. 
                                                                                ehka0525 
---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------
`인도명령신청대상`에 해당하는 것은 틀림이 없으므로 신청서의 내용에 굳이 가장임차
인을 이유로 작성할 필요는 없다고 보여집니다. 그런데 법원이 심문을 할 경우, 이 과
정에서 위 임차인이 변론하거나, 나중에 `인도명령`에 대하여 불복하여 `즉시항고`를 
한다면 이 때, 녹취록 등이 증거자료로 활용될 수 있다고 봅니다.
채권에 따른 점유는 `주택임대차보호법`의 임차인이 아니므로 보호대상이 아니고, 배
당을 목적으로 계약서를 허위로 작성하여 소액임차인을 가장한 것은 `사기죄`에 해당
되어 형사처벌이 될 수 있습니다.
친인척간의 임대차

노고에 감사드립니다.
부부, 부자, 형제, 장인, 장모 등 기타 친인척을 앞세워
저당권보다 우선하여 전입시켜 놓고 대항력을 유지하고
있는데, 이럴 경우 법원에서 임대차를 인정하는지 궁금합니다.
법원에 1회입찰기일까지 임대차 관계가 성립하는 증빙자료를
제출해 놓지도 않고 단순 전입만 되어 있는 경우 임대차
관계를 인정하여 낙찰자에게 대항할 수 있는지 의문입니다.
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법원경매의 대중화와 투명성을 저해하는 요소 중의 하나가 바로
친인척 간의 임대차입니다.
우리의 정서상 부자간, 형제간의 임대차관계를 인정하기가 쉽지 않죠.  
그렇다고 단정적으로 부인할 수도 없는 매우 곤혹스러운 부분입니다.
부부사이와 부모와 미성년 자녀간에는 임대차관계를 인정하지 않지만
성년의 부자간이나 형제간, 친인척 등의 관계에서는 실체적 진실에 따라
임대차를 판단하고 있습니다.
입찰 전 철저한 조사를 통해 가장 임차인임을 입증 할 수 있다면
선순위이더라도 참여가 가능하겠지만
입증할 자신이 없다면 보류하는 것이 좋을 듯 합니다.
낙찰허가일에 허부 결정이 없다

저는 채권자입니다.
동부지원 사건(판사 전주혜)인데요...
낙찰이 6월12일 이었고 낙찰허가가 6월 19일인데...아직도 허가인지 불허가
인지 아무 
소식이 없네요.
이럴경우 채권자 입장에서는 언제까지 기다려야하는지요?
만약 이유없이(물론 귀에 달면 귀걸이 코에 달면 코걸이겠지만) 불허가가 
되었다면 채
권자가 취할 수 있는 방법이 뭔지 알고 싶습니다.
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날짜의 착오가 있는것 같군요.
5월로 기억하겠습니다.
거의 대부분의 사건은 매각결정기일이 매각기일로 부터 1주일 후 이지요. 
그러나 아주 드물게는 매각결정기일이 늦춰지는 경우가 있습니다.
실무에서는 아주 드물죠.
사건이 복잡한 경우 예를 들면
이해관계인이 많은 경우 그중에 누군가가
매각기일 이후에 집행법원에 매각허가에 대한 이의 신청서를
제출하거나 새로운 사유 발생시(임금채권자의 신고 등등)에는 
담당 판사님께서 충분한 시간 여유를 가지고 
판단하기 위해 매각결정기일을 연기합니다.
귀하의 경우 이해관계인에 
해당되므로 담당 경매계를 통해 지연 사유를 확인하시기 바랍니다.
만일 매각 불허가결정이 난다면 불허결정에 대해 즉시항고를 할 수 있습니다.
위의 경우 항고 보증 공탁의 의무가 없으므로 실익 여부를 따져보아 항고 제기도
고려해 볼 수 있습니다. 
어떻게 해야할지 남감함니다.

수고하십니다
저는 인천의 한 아파트에 살고 있습니다.
2002년 5월22일 계약과 동시에 확정일자를
받아 놓고 전입신고도 하였습니다.
아파트는 현재 시가로 1억 5백정도로 거래가 가능한 
24평형 아파트 입니다
1순위 근저당: 국민은행 15,600,000원(2000.05.13)
2순위 전세보증금 : 65,000,000원(2002.05.22)
3순위 근저당 : 새마을 금고80,000,000원(2002.12.20)
세입자인 저는 아직 기간이 1년 정도 남았으나
위와 같은 상황이라면 온전하게 전세보증금을
받을 수 있을지 많이 불안합니다.
전세보증금을 빼달라고 하는 것이 옮은 건지
아니면 계약기간까지 기다려야만 하는 건지
조언을 부탁드림니다.
---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------
결론을 말씀드리면 귀하는 걱정을 않하셔도 됩니다.
경매시 전세 보증금에 대한 염려가 많으신것 같은데
설령 경매가 진행되더라도 인천 지역 아파트 낙찰가율을 감안하면
2순위로 배당에 참여하더라도 전액 보호 받을 것으로 보여집니다.
(단 시세가 1억 5백임을 전제한 상태)
남은 전세기간 동안 안심하고 거주하시기 바랍니다.
그래도 마음이 편치 않다면 1년 후 재계약을 않하시면 됩니다.
                                              ehka0525
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-명확한 답변 감사드림니다 한가지 더 궁금한게 생겨서 질문 드림니다.
전세 만기전에 집주인에게 나간다는 의사표시를 내용증명으로 보내고 보증
금 반환을 요구하였는데, 집주인이 이를 수용할 수 없을시 제가 임차권등기
를 할 수 있다고 들었습니다 그럼 임차권등기일은 2순위 근저당일자인 
2002.12.2 보다 늦게 근저당 등기가 되는데도 선순위 적용을 받는지요
답변 부탁드림니다 감사 합니다.
                                    dkemf98
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주택임대차보호법 제3조의 3 제5항 후단에 의하면 임차인이 임차권등기 이
전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선
변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 
이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다 라고 하였습니
다. 대항력이 임차권 등기일날 새로 발생하는 것이 아닙니다.염려 안하셔
도 됩니다
                                                                                ehka0525 
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 전세금 걱정은 마시고 오히려 그 아파트에 입찰하여 주인이 되세요,
 한번 유찰되고 8~9천 정도에 입찰하여 주인이 되세요
 기다리면서 걱정하는 것보다 공격적으로 행동하여 이익을 보세요,,,,